瑕疵担保責任とは
不動産の売買取引時において、売り主が負う責任のことで、法律の用語として使われますが、普段の会話ではあまり聞かれません。
売り主は瑕疵担保責任を負い、買い主に予期せぬ負担が生じないようにする義務があります。
瑕疵とは、建物の傷や地面のヒビなどの外見上の問題だけでなく、契約時に公表された情報と実際の物件の状況に差異がある場合も含まれます。
買い主は、瑕疵のある物件の場合、損害賠償を請求することができます。
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
瑕疵担保責任という言葉は、不動産取引では古くから使われてきましたが、2020年の民法改正により、「契約不適合責任」という言葉が新たに使われるようになりました。
内容的には大きな違いはありませんが、損害賠償の請求方法などに一部の違いがあります。
したがって、この点にも理解を深めておくことが重要です。
参考ページ：契約 不適合 責任 責任範囲や注意点をわかり やすく解説
隠れた瑕疵の種類
売り主の瑕疵担保責任は、見た目では分からない「隠れた瑕疵」についても責任を負います。
つまり、建物の傷だけでなく、内部の問題や構造的な欠陥などが該当します。
これは、買い主に公正な取引を提供するための措置であり、売り主は隠蔽や虚偽の情報提供を避け、法令を順守する必要があります。
隠れた瑕疵についての具体的な分類と例
隠れた瑕疵とは、目に見えない部分に存在する建物や土地の問題を指します。
表面上は問題がなく見えるかもしれませんが、実際には内部に問題があるケースです。
具体的な分類としては、物理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵などがあります。
物理的瑕疵は、外見上問題がないように見えるものの、内部に瑕疵が存在する状態を指します。
たとえば、壁や天井の内部に水漏れや結露がある場合などが該当します。
これらの問題は建物の機能性に影響を与える可能性があり、売り主は責任を負うことになります。
住宅において、物理的瑕疵とはどのようなものか
住宅を新たに購入または賃借し、直後に問題が発生する場合、それは物理的瑕疵と呼ばれるものに該当します。
具体的な例を挙げると、雨漏りが起こったり、白アリの被害があったりすることがあります。
このような瑕疵は、住宅の建築や構造に問題があることを示しています。
また、物理的瑕疵は、建物周辺における危険物や違法廃棄物の埋まっていたり、建物が耐震基準を満たしていない場合にも当てはまります。
つまり、住宅が健全かつ安全な状態であることが求められるのです。
これらの物理的瑕疵が発見された場合、早急に対処する必要があります。
住宅の所有者や賃借人は、問題の修理や補修を請求する権利を持っています。
特に、法によって定められた住宅の品質基準を満たしていない場合、法的措置を取ることもできます。
したがって、新しい住宅に関わる際には、物理的瑕疵の有無を確認することが非常に重要です。
建物の内外を注意深く調べ、問題が発見された場合はすぐに報告し、解決策を求めるべきです。
それによって、快適で安全な住環境を確保することができるでしょう。